Банковская ячейка для сделок с недвижимостью

Нюансы сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью в новостройках и на вторичном рынке имеют большие различия.

Покупка нового жилья более безопасна и прозрачна. Оплата обычно производится безналичным переводом на расчетный счет строительной компании.

При покупке вторичного жилья у физического лица, деньги, как правило, платят наличными. Это связано с тем, что продавец не желает официально выплачивать налоги по сделке.Сегодня при покупке жилья с использованием ячейки для сделок с недвижимостью, арендованной в Сбербанке, налоговые вычеты также отсутствуют.

Сделка с недвижимостью, подразумевающая использование наличных, небезопасна, поскольку возможны аферы с обеих сторон.

Договор оформляется быстро, однако, если подписание бумаг проводится в разное время, а между этим происходит передача денег, возможен обман, как со стороны покупателя, так и продавца.

Использование банковской ячейки при купле-продажи жилья обман исключает, однако требует большего времени.

Суть банковской ячейки

Ячейка для сделок с недвижимостью представляет собой сейф, находящийся в депозитарии финансовой организации. Депозитарий надежно охраняется различными средствами защиты.

Банк гарантирует сохранность и конфиденциальность содержимого ячейки. Лицу, арендовавшему сейф, выдают либо ключ от ячейки, либо ячейка закрывается на кодовый замок. Доступ к имуществу, находящемуся в сейфе, имеет только арендатор.

Существует ряд ограничений по содержимому, которое может храниться в мини-сейфе. Так, запрещается заполнять ячейку:

взрывчатыми, легковоспламеняющимися, токсичными, наркотическими или радиоактивными веществами;
огнестрельным оружием и боеприпасами;
веществами, запрещенными к использованию законодательством страны;
веществами, вредящими здоровью человека или окружающей среде.

При использовании ячейки для хранения денег для купли/продажи недвижимости, дополнительно оформляют договор об аренде сейфа между банком и физическим лицом. Арендатор оплачивает аренду банковской ячейки.

Плюсы и минусы аренды сейфа

Использование ячейки в Сбербанке, предназначенной для сделок с недвижимым имуществом, считают надежным и безопасным способом хранения денег при купле-продаже жилья. Похитить содержимое сейфа практически невозможно, поскольку охрана депозитария предусматривает несколько способов защиты.

Использование мини-сейфов имеет ряд недостатков, к которым относят:

время на оформление дополнительных документов;
длительную проверку денег на подлинность;
оплату аренды сейфа;
отсутствие страховых гарантий сохранности содержимого мини-сейфа.

Эти недостатки сполна компенсируют преимущества ячеек Сбербанка:

обои участникам гарантируется, что купля-продажа произойдет;
поскольку участников фиксирует видеокамера, аферисты на такие сделки не идут;
обязательная проверка банком денег, гарантирует продавцу их подлинность;
сделка конфиденциальная и не облагается налогами.

Доступ к банковскому мини-сейфу можно получить через полчаса после открытия офиса банка. Доступ закрывают за полчаса до закрытия отделения финансовой организации.

На третье лицо может быть оформлена доверенность. При утере ключа от ячейки, арендатору придется заплатить компенсацию.

Как осуществляется расчет через ячейку

Схема продажи квартиры с расчетом через банковскую ячейку соответствует общей схеме купли-продажи недвижимости с той разницей, что данный способ подходит исключительно для сделок, осуществляемых за наличный расчет.

К примеру, ипотечному заемщику этот вариант априори не подходит, так как банк не станет выдавать ему наличные, а переведет ссуженные средства непосредственно продавцу (застройщику или физическому лицу).

При расчете через депозитарную ячейку порядок действий покупателя включает обязательное мероприятие по аренде мини-сейфа в кредитной организации. Рассмотрим, как это происходит на примере Сбербанка.

Итак, алгоритм купли-продажи с расчетом через ячейку будет следующим:

Продавец и покупатель оговаривают условия сделки, стоимость объекта, а также готовят основные документы на квартиру и договор;
Подготовив договор, участники сделки с паспортами приходят в офис Сбербанка, чтобы заключить с кредитной организацией дополнительное соглашение. Данный документ предусматривает передачу наличных средств на хранение кредитору. При этом соглашение может быть трехсторонним, где продавец и покупатель одновременно выступают арендаторами одной ячейки. В документе в обязательном порядке прописываются следующие положения:
- стоимость и продолжительность аренды мини-сейфа;
- условия, при соблюдении которых открывается доступ к ячейке;
- порядок использования арендованного хранилища;
- сведения о договоренностях сторон сделки.
Стороны подписывают соглашение и получают на руки:
- договор аренды депозитарной ячейки в Сбербанке;
- приемопередаточный акт (в дополнение к договору);
- карту, открывающую право доступа к хранилищу;
- ключ от мини-сейфа и ПИН-код (выдаются исключительно арендатору, то есть покупателю квартиры).
Участники сделки исполняют предусмотренные договором обязательства, например, подписывают основной договор и регистрируют его в органах Росреестра;
Продавец получает право доступа к хранящимся в банке средствам.

Как выбирать банк для аренды сейчас

Каждый банк, оказывающий такую услугу, готов поручиться за безопасность хранения имущества клиента. Сейфы располагаются в специальном хранилище, которое находится под круглосуточной охраной. Понятно, что просто так туда не попасть. Ячейка для хранения в банке — это всегда конфиденциальное место: только сам клиент видит, что он кладет на хранение.

Сам сервис примерно одинаков во всех организациях, поэтому нужно обращать внимание на детали:

удобство расположения отделения, где есть хранилище. Можете предварительно позвонить по телефону горячей линии интересующего банка и узнать, где именно реализуется услуга аренда банковского сейфа, адрес отделения. Понятно, что он должен быть вам удобен;
сколько стоит арендовать ячейку в банке. Сравнивайте тарифы разных организаций. Обращайте внимание на вместимость сейфа, на возможные сроки размещения.

Банки часто дают существенные скидки действующим клиентам, особенно если они относятся к премиальным. Поэтому в первую очередь обратитесь в “свой” банк.

От чего зависит цена банковской ячейки в месяц

Каждый банк устанавливает свои тарифы, поэтому точные цифры вы увидите только в них. Организации создают хранилища с разными сейфами по объему. И понятно, что стоимость аренды банковской ячейки будет напрямую зависеть от того, какого объема будет вложение. Если это какой-то небольшой пакет документов, цена вопросы будет невысокой, так как сейф потребуется небольшой.

В тарификации стоимость аренды банковской ячейки зависит и от количества дней. Чем дольше человек планирует пользоваться сервисом, тем ниже будет ставка за сутки. Если обобщить, то цена ячейки в банке зависит от трех основных факторов:

размер сейфа;
срок размещения;
регион. Если банк крупный, федерального уровня, то в каждом регионе может действовать свой тариф. Например, снять банковскую ячейку в Москве или СПб будет дороже, чем в Саратове.

Обратите внимание, что услуга предоставляется как физическим, так и юридическим лицам. Если вы планируете открыть банковскую ячейку как физлицо, то и смотрите тарифы для этой категории клиентов. Они могут меняться в зависимости от “вида” клиента.

Кто оплачивает ячейку в банке при сделках с квартирой

Стороны должны решить заранее, кто платит за ячейку при продаже квартиры. Оплату может производить как продавец, так и покупатель. Чаще всего сумму делят на две части.

При взятии в аренду сразу двух ячеек оплата осуществляется следующим образом:

продавец оплачивает ячейку для расписки о получении денег;
покупатель платит за аренду ячейки с деньгами.

Как пользоваться банковской ячейкой при купле-продаже квартиры

Особых знаний и умений использование банковской ячейки при купле-продаже квартиры не требует. Обычно вскрытие ячейки происходит в присутствии обеих сторон сделки. Если продавец хочет получить деньги без покупателя, ему нужно предоставить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи со штампом о переходе права собственности и акт приема-передачи квартиры с подписями обеих сторон.

Работники финансовой организации могут вскрыть ячейку самостоятельно в случае следующих внештатных ситуаций:

Если в банк обратились приставы по делу о взыскании имущества арендатора.
В случае неисправности сейфа. Решение такой проблемы осуществляется только в присутствии арендатора.
Если из банковской ячейки исходит неприятный запах.
По окончании срока аренды, указанного в договоре. Во многих банках предусмотрен дополнительный срок на ожидание. В Сбербанке он составляет 20 дней с момента завершения срока аренды. Вскрытие ячейки в этом случае осуществляется специальной комиссией. Содержимое ячейки складывают в мешок, пломбируют и убирают в хранилище. Чтобы получить содержимое ячейки, арендатор должен оплатить аренду за все месяцы, которые он просрочил.
В случае смерти арендатора.

Вне зависимости от обстоятельств банк должен уведомить арендатора в необходимости вскрытия ячейки. Процедура должна осуществляться строго по регламенту и на законных основаниях. Чтобы проверить денежные средства, продавец квартиры может обратиться в банк за дополнительной услугой. Ее стоимость составит 0,3% от суммы. Если речь идет об иностранной валюте, проверка одной купюры обойдется не менее чем в 15 рублей.

Образец договора купли-продажи квартиры через ячейку в банке

Каждый банк предоставляет клиентам свой договор купли-продажи квартиры с банковской ячейкой. Для его заполнения обе стороны должны приложить паспорта и документы на квартиру. Военнослужащим дополнительно нужно предъявить военный билет, а иностранцам – вид на жительство.

При заполнении договора обязательно указываются следующие сведения:

номер сейфа;
обязанности и права сторон, участвующих в сделке;
срок, на который оформляется аренда;
залог, внесенный за использование ячейки;
номера договора.

Если в аренду берется сразу две ячейки, в договоре обязательно прописываются условия для доступа к ячейке с распиской. Также желательно указать условия доступа к сейфу при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Что будет, если деньги из ячейки пропадут

На кого ляжет ответственность, если деньги из ячейки украдут? Это зависит от того, в какой форме прописан договор — с сохранением содержимого или без него.

Согласно ст. 922 ГК РФ, аренда ячейки может быть с предоставлением сейфа и с использованием сейфа. В первом случае банк отвечает за содержимое — составляет опись и заверяет её. Во втором — ответственность банка ограничивается только целостностью ячейки. Он не знает, что хранится в сейфе, поэтому и не ручается за сохранность содержимого.

Если из ячейки украли деньги, а банк составлял их опись, то он обязан возместить ущерб в полном объёме. В таком случае нужно написать претензию в банк с требованием вернуть украденное.

А вот простая аренда ячейки не всегда может уберечь клиента от подобных случаев. Если подобное произошло, сначала нужно написать заявление в полицию. В органах возбудят уголовное дело по статье о краже. Клиенту же придётся лишь надеяться, что деньги удастся вернуть.

Но есть лазейка, когда можно и в этом случае требовать возмещение с банка: если полиция не отыскала вора, нужно обратиться в суд и подать иск на финансовую организацию. Только с одним условием — нужно доказать в суде, что деньги в конкретной сумме были заложены в ячейку.

Как это сделать? Во-первых, можно изначально взять с собой свидетелей, которые подтвердят, что деньги были в ячейке. Обязательно нужно вписать свидетелей в договор аренды. Помимо этого стоит предъявить в суде договор купли-продажи квартиры, расписки и другие документы по сделке. Главное — чтобы в них фигурировала сумма.

Кроме того, можно снять на видео процесс закладывания денег или сделать фотографии. В общем, задача — убедить суд, что деньги были. Сейчас суды всё чаще встают на сторону арендаторов ячеек и считают, что это проблема банка — взломанные сейфы и доступ к ним третьих лиц.

Что такое электронная регистрация в Сбербанке

Изначально инициатива электронной регистрации сделок с недвижимостью принадлежит Росреестру. Теперь благодаря активно развивающимся цифровым технологиям россияне имеют возможность совершать дистанционно множество действий, в том числе оформлять различные виды документов и выплат, записываться на прием в государственные учреждения, а также регистрировать объекты движимого и недвижимого имущества.

Ранее, чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, нужно было предварительно записаться, подготовить документацию, прийти на прием, написать и подать заявление, после чего длительное время ожидать решения регистрационного органа. Общий порядок регистрации практически не изменился. Однако, сейчас все это можно сделать намного быстрее, что называется в режиме онлайн.

Преимущество услуг Сбербанка электронной регистрации сделки

Сбербанк как один из наиболее продвинутых современных банков в числе первых добавил в перечень своих услуг электронную регистрацию сделки. Суть данной опции состоит в том, что кредитор возлагает на себя весь комплекс действий, необходимых для того, чтобы зарегистрировать право собственности на кредитуемый объект.

Таким образом, кредитная организация выступает посредником между органом государственной регистрации и заявителем. В свою очередь за оказанную услугу последний должен оплатить стоимость посреднических услуг согласно установленному тарифу. При этом в отличие от порядка предоставления иных посреднических услуг электронная регистрация сделки с участием Сбербанка не требует оформления доверенности.

Как предоставляется услуга

В целом все просто, так как заемщику практически ничего не нужно делать. Тем не менее, есть смысл рассмотреть подробнее алгоритм и дать развернутый ответ на вопрос: как происходит электронная регистрация квартиры.

Начнем с определения составляющих данной опции. Итак, если клиент изъявил желание провести процедуру регистрации сделки дистанционно, в состав сервиса от Сбербанка будут включены следующие виды услуг:

Перечисление средств в государственный бюджет за совершение регистрационных действий. Иными словами, заемщик передает кредитору деньги на оплату пошлины, а последний осуществляет перевод средств.
Выпуск усиленной квалифицированной электронной подписи для всех участников сделки, без которой процесс дистанционной регистрации сделки в принципе невозможен.
Дистанционная подача заявления и необходимых для регистрации документов.
Сопровождение, включающее отслеживание процесса и взаимодействие с сотрудниками Росреестра.

Общий порядок будет таким:

Заемщик заказывает и оплачивает услугу кредитору;
Клиент Сбербанка готовит полный пакет документов, необходимых для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю;
Менеджер кредитной организации сканирует переданные заемщиком документы, загружает на сайт и отправляет пакет в Росреестр;
Регистрирующий орган осуществляет проверку полноты и достоверности предоставленных сведений и принимает решение о регистрации сделки.

По завершению процедуры новый собственник жилого помещения сможет заказать документ, подтверждающий его права. Сейчас такой документ предоставляется в виде выписки из ЕГРН, которая вместе с правоустанавливающим документом высылается на адрес электронной почты заявителя.

Теперь остановимся на самом главном, на том, без чего регистрация не состоится. На пакете документов, которые нужно предоставить в Росреестр.

Какой пакете документов нужно предоставить в Росреестр

И здесь важно отметить, что при отсутствии хотя бы одного документа из перечня, определенного государственным регистрационным органом, процесс будет приостановлен. А вследствие этого, вместо обещанных 5 рабочих дней процедура регистрации может растянуться на несколько недель.

Перечень основных документов, требующихся для регистрации сделки с объектом недвижимости, включает следующие наименования:

Заполненный по образцу бланк заявления (получить его можно в Сбербанке);
Правоустанавливающий документ, подтверждающий факт перехода прав от продавца к покупателю. В качестве документа-основания может выступать договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве;
Справка, содержащая сведения о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
Согласие супруга (супруги) на совершение сделки с объектом недвижимости (при наличии официальных брачных отношений);
Действительная выписка из ЕГРН (срок действия выписки не превышает месяца);
Паспорта участников сделки.

Что случится, если банк обанкротится

В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию. К тому же, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном и проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).